Comment fonctionne l'investissement en SCPI ?

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) permet d’acquérir un patrimoine immobilier et de créer des revenus réguliers pour les membres. Une société de gestion gère les actifs en bon père de famille. Le niveau de risque est moindre contrairement au placement boursier. Les membres, quant à eux, ont la possibilité de céder leur part en cas de perte. Quel est le principe de base d’une SCPI ?

L'investissement en SCPI

Définition d’une SCPI

La SCPI ou « Pierre papier » est un modèle de placement financier créé dans les années 1960. Mis en vigueur le 31 décembre 1970, ce type d’investissement met en relation des particuliers qui bloquent leur argent dans des actifs immobiliers en vue de les louer. Ensuite, pendant une période déterminée (1 mois à 6 mois tout au plus), ils perçoivent des dividendes conformément au pourcentage de leur mise de départ. Leur objectif est de constituer un parc immobilier à usage commercial dans l’optique de dégager des plus-values à court-terme. L’avantage de ce type d’actifs est le minimum de risques sur l’ensemble du parc immobilier. Une société de gestion gère le patrimoine, identifie les nouvelles opportunités d’affaires et procède à la cession des biens. Elle a aussi pour mission de fixer les droits d’adhésion des nouveaux membres ou bien effectuer des travaux d’entretien si besoin.

Quels sont les différents types de SCPI ?

Il existe trois grands groupes de SCPI tels que les SCPI de rendement, les SCPI des plus-values et les SCPI fiscales.

Les SCPI de rendement sont les plus répandues dans l’investissement immobilier. Elles visent surtout la location des biens à usage commercial tels que les bureaux, les murs, les hôtels, de même que les hôpitaux et les résidences pour seniors. Les actionnaires perçoivent leurs plus-values de façon périodique tous les trois mois.

Les SCPI des plus-values ne visent pas la collecte de rendement régulière, mais préfèrent garder au frais le capital investi. Au moment opportun, quand leur gestionnaire juge qu’il y a une revalorisation du capital immobilier, il décide de vendre au prix fort. Ils ont aussi le choix d’investir à nouveau sur des SCPI acquis au-dessous de leur valeur réelle.

Les SCPI fiscales visent les biens immobiliers éligibles aux différents dispositifs de défiscalisation (Malraux, Pinel, déficit foncier). Elles concernent le plus souvent les immeubles résidentiels.

Comment souscrit-on des parts d’une SCPI ?

Souscrire à une SCPI se fait toujours par un intermédiaire. Cela peut être un cabinet de gestion du patrimoine, ou bien un réseau de groupement bancaire. En cas de vente de parts, le gestionnaire lance un appel auprès de ses partenaires financiers tels que les banques ou les notaires. Si vous êtes intéressés par ce type de placement, il faut se rendre auprès d’un cabinet et faire la demande. L’avantage de passer par ce circuit est l’existence d’une multitude d’offres. Le prix affiché est régulé par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). En revanche, acheter des parts via un réseau bancaire est à éviter, car ils ont tendance à vendre uniquement des parts issues de leur propre réseau.

Comment peut-on revendre ses parts ?

Il arrive que l’un des associés décide de vendre une partie ou la totalité de ses parts. Cela peut être dû à un besoin urgent de liquidité ou bien la valeur du patrimoine a chuté au cours de l’année et nécessite un redressement. Pour ce faire, deux cas de figure peuvent se produire selon la nature du capital. Dans le cas d’une SCPI à capital fixe, il faut remplir un formulaire de vente fixant un prix et le nombre de parts à céder. Ensuite, il faut adresser la demande auprès du gestionnaire du patrimoine. Ensuite, ce dernier le soumet à son tour sur le registre et vérifie si le prix correspond aux ordres d’achat. Si les conditions sont favorables, la transaction peut se faire. Sinon, il faut attendre que le prix proposé converge vers un prix raisonnable, dit « prix d’exécution ».

Pour la revente des actions soumises au régime du SCPI à capital variable, les actionnaires acceptent les souscriptions en se référant à leurs capitaux statutaires. Le gestionnaire doit juste confronter le prix de vente et de l’achat. En cas d'excédent, il crée de nouveaux parts. En cas de cession, l’intéressé doit s’adresser à la société de gestion. Le vendeur a la possibilité de fixer un prix. Le gestionnaire quant à lui, procède à la vérification de la demande d’adhésion, munie d’un prix au moins égal au prix de cession. Alors, il va procéder à la vente, sinon l’associé doit attendre une autre cession jusqu’à ce que les conditions soient remplies.

Comment sont taxés les investissements en SCPI ?

Les SCPI sont des formes d’investissement transparent, car la moindre fraude serait détectée par l’administration fiscale. Le principe d’imposition repose sur différents critères.

Les loyers sont soumis au régime du micro-foncier. C’est-à-dire que si un associé perçoit d’autres revenus fonciers issus d’une surface non meublée, et dont le montant du loyer est inférieur à 15 000 euros. Alors, il est éligible à un allègement fiscal de 30 %. Lors de la déclaration d’impôt, les dépenses diverses ne seront pas déductibles.

Dans le cas où les loyers sont soumis au régime « réel », dont le montant des revenus fonciers est majoré à plus de 15 000 euros l’an. Alors, le revenu foncier sera déductible hormis les charges qui affectent le loyer (entretien divers, frais et intérêts, etc.). Si les dépenses liées aux charges excèdent les loyers, alors le revenu imposable sera déduit sans excéder la somme de 10 700 euros. Enfin, sur l’ensemble des revenus locatifs, le fisc impose un taux de prélèvement obligatoire de 17,2 %.

Comment comparer les SCPI pour bien choisir ?

Il existe des critères de comparaison qui permettent de trier la meilleure SCPI. L’avantage pour les particuliers est de faire fructifier les placements pendant trois mois, et de pouvoir constituer un patrimoine immobilier. Le premier critère à prendre en compte est le calcul des rendements. Il faut revoir si les dividendes perçus sont réellement rentables. Pour cela, il faut vérifier la valeur du TDVM (Taux de Distribution du Valeur de Marché) divisée par la moyenne des parts au cours d’une année. Si la valeur de l’année en cours excède les 4,5 % (année sabbatique liée au Covid-19), alors les trois prochaines années doivent être plus confortables avec une majoration de plus de 15 %.

Il y a aussi la valeur des parts qui doit générer une plus-value lors de la distribution. C’est-à-dire, que pour augmenter les chances de majorer vos dividendes, la meilleure façon de faire est de diversifier les SCPI par zone géographique. Pour le choix des SCPI, celles qui sont qualifiées à capital variable sont jugées les plus rentables en termes de liquidité financière. Elle est idéale pour se constituer un fond de remboursement et une capitalisation conséquente.

Il faut aussi revoir les mouvements de gestion du patrimoine immobilier. S’il y a beaucoup d'entretiens en cours, ou bien le droit d’adhésion reflète le meilleur rapport qualité/prix. Alors, il faut revoir si les frais de gestion sont raisonnables et doivent approcher des valeurs entre 8 à 12 %. Pour les nouveaux membres, il faut aussi vérifier si les frais de souscriptions sont compris entre 8 à 10 %.

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