碧桂園“四宗罪”，地產(chǎn)之王為什么成了全民公敵？

當(dāng)老大不容易，楊國(guó)強(qiáng)可能對(duì)此深有體會(huì)。

2017年，碧桂園銷(xiāo)售收入超過(guò)恒大、萬(wàn)科，首次登頂行業(yè)老大。

2018年頭六個(gè)月，這種增勢(shì)依舊迅猛，半年銷(xiāo)售額逼近去年全年的75%。

好運(yùn)氣不知從哪個(gè)時(shí)刻起截然而止，各種事故頻出，各種指責(zé)接踵而來(lái)，行業(yè)老大還沒(méi)坐穩(wěn)，有人預(yù)言崩盤(pán)將至，碧桂園到底怎么了？

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很多人第一次知道碧桂園的名字是在十多年前，26歲的楊惠妍以1121億的資產(chǎn)成為2007年的《福布斯》中國(guó)首富，當(dāng)然，人們隨后發(fā)現(xiàn)女首富的錢(qián)其實(shí)來(lái)自于她的好爸爸楊國(guó)強(qiáng)，他對(duì)于上市戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢：“上市后的碧桂園就像一只沒(méi)有腳了的小鳥(niǎo)，只能拼命地往前飛。”

楊國(guó)強(qiáng)說(shuō)話內(nèi)斂，開(kāi)場(chǎng)白往往是“我是個(gè)農(nóng)民，沒(méi)讀過(guò)什么書(shū)，說(shuō)的不一定對(duì)……”，這是中國(guó)農(nóng)民慣有的狡黠，據(jù)說(shuō)他讀書(shū)很多，時(shí)常給高管開(kāi)出書(shū)單，據(jù)說(shuō)尤愛(ài)《懺悔錄》，而開(kāi)場(chǎng)白之后的觀點(diǎn)，往往驚人。

即便他是一個(gè)真的農(nóng)民，他也是極其精明的那種，比如他很早就明白了這樣的道理：同樣是土地，種莊稼的收益比不過(guò)種房子。

這可能跟他是順德人有關(guān)。如果說(shuō)農(nóng)村土地改革的先鋒是安徽小崗，那么鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)改革的先行者則是廣東順德，也是在這里，1991年，有句名言，“發(fā)展是硬道理”。

1992年，已經(jīng)在建筑行業(yè)折騰了十幾年的楊國(guó)強(qiáng)決定下海，北滘鎮(zhèn)政府旗下的北滘經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司與另外兩家公司聯(lián)合成立順德三和物業(yè)發(fā)展有限公司，打算開(kāi)發(fā)北滘鎮(zhèn)附近的碧江及三桂兩個(gè)管理區(qū)內(nèi)的一片1300畝土地，此項(xiàng)目以“碧桂園”命名，以此為跳板，楊國(guó)強(qiáng)跳出體制。

第一個(gè)坑是4000套別墅的項(xiàng)目，其時(shí)正值1993年6月的房地產(chǎn)危機(jī)，因項(xiàng)目偏遠(yuǎn)根本無(wú)人問(wèn)津，公司面臨倒閉，而楊國(guó)強(qiáng)走出絕境的套路至今還被業(yè)界模仿：他遠(yuǎn)上北京，說(shuō)服景山中學(xué)在園區(qū)設(shè)立分校，通過(guò)“學(xué)區(qū)房”概念，爛尾樓成了當(dāng)?shù)乇睢?/span>

但這之后直到上市，碧桂園其實(shí)只是無(wú)數(shù)房地產(chǎn)公司中籍籍無(wú)名的一個(gè)，像一個(gè)老農(nóng)，日出而耕日落而息，掙得只是行業(yè)紅利，那時(shí)的地產(chǎn)大佬是任志強(qiáng)、潘石屹、馮侖這些，個(gè)個(gè)巧舌如簧，那不是楊國(guó)強(qiáng)的時(shí)代。

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上市帶來(lái)了好運(yùn)，雖然之后經(jīng)歷金融危機(jī)，碧桂園也曾裁員，但楊國(guó)強(qiáng)還是像開(kāi)了掛。有意無(wú)意的，碧桂園“三級(jí)火箭”：土地+人才+高周轉(zhuǎn)模式逐漸成型，大殺四方。

▌?土地

上市不到半年，碧桂園的土地儲(chǔ)備從1900萬(wàn)平方米激增到4500萬(wàn)平方米，這比當(dāng)時(shí)的萬(wàn)科多一倍，是香港長(zhǎng)和系當(dāng)時(shí)全部土地儲(chǔ)備的2.5倍。有地才能種房種莊稼，自打那之后，碧桂園買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)的節(jié)奏就沒(méi)停過(guò)，而且目標(biāo)明確，重倉(cāng)三四五六…..線城鎮(zhèn)。

▌?人才

據(jù)說(shuō)楊國(guó)強(qiáng)是在和平安馬明哲的一次交談中頓悟人才的重要性。

他問(wèn)馬明哲，“你怎么管理平安的萬(wàn)億資產(chǎn)？有什么秘方？”馬說(shuō)：”我能有什么秘方，靠?jī)?yōu)秀的人被，我這有很多年薪千萬(wàn)的人。”

回去后，楊國(guó)強(qiáng)對(duì)人力總經(jīng)理說(shuō)：“我給你30個(gè)億，你去給我找300個(gè)人來(lái)。”

其實(shí)之前他已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題，把中建五局總經(jīng)理莫斌挖到碧桂園任總裁，年薪躍為605.4萬(wàn)元，之后力度更大，2013年，中海集團(tuán)董事朱榮斌加入碧桂園，年薪553.6萬(wàn)元；2014年，同樣有中海、中建職業(yè)背景的吳建斌，出任碧桂園首席財(cái)務(wù)官，年薪為619.5萬(wàn)元。到2016年結(jié)束時(shí)，來(lái)自中建的劉森峰，成為碧桂園第一位年收入過(guò)億元的區(qū)域總裁。

同時(shí)，碧桂園啟動(dòng)了”未來(lái)領(lǐng)袖計(jì)劃”，在全球廣招名校博士，為中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)所罕見(jiàn)。2016年底，入職博士超過(guò)400人。

▌?高周轉(zhuǎn)

楊國(guó)強(qiáng)真正的殺手锏，是高周轉(zhuǎn)。

萬(wàn)科學(xué)習(xí)美國(guó)帕爾迪，把高周轉(zhuǎn)概念最早引入國(guó)內(nèi)，楊國(guó)強(qiáng)在此基礎(chǔ)上加入了沃爾瑪?shù)馁Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)精髓，成為碧桂園崛起的膨化劑，“我們低成本拿地，快速開(kāi)發(fā)，配套到位，低價(jià)開(kāi)盤(pán)……這樣的速度別人做不到，這樣的把控，別人做不到，我楊國(guó)強(qiáng)能做到。”這套理論配合“456”方法論——拿地后4個(gè)月開(kāi)盤(pán)、5個(gè)月資金回籠、6個(gè)月資金回正——讓碧桂園迅速崛起。

2010年銷(xiāo)售收入329億元，到2017年的5500億，一路殺進(jìn)“財(cái)富500強(qiáng)”。

好，接下來(lái)進(jìn)入but部分。

時(shí)間進(jìn)入2018年，碧桂園的運(yùn)氣差了不少，事故不斷，問(wèn)題很多，環(huán)伺左右?guī)缀跞橇R他的人：?jiǎn)T工吐槽、同行抱怨、客戶維權(quán)、百姓聲討，“四宗罪”纏繞碧桂園，地產(chǎn)之王為什么成了全民公敵？

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4月開(kāi)始，連續(xù)不斷的工程事故令人側(cè)目：

高周轉(zhuǎn)、搶工期、自監(jiān)理，碧桂園的潛規(guī)則逐一暴露，也創(chuàng)造了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)奇觀，在碧桂園的工地上，監(jiān)理和施工方往往都是碧桂園自己的員工。

與這些工程同樣被扒出的是遍及各地的房屋質(zhì)量問(wèn)題，一個(gè)五星級(jí)的家，變成了五星級(jí)的坑，于是，維權(quán)聲四起：

從杭州到武漢，無(wú)錫到甘肅，萍鄉(xiāng)到濟(jì)寧，到處都有碧桂園業(yè)主的身影出現(xiàn)。

有的是因?yàn)楣珨偪恿嗣娣e，有的是因?yàn)殡娞萑萘亢蛻魯?shù)不匹配，甚至還有延期交房，交房不交證等等原因。

但是最多的一項(xiàng)是他們的裝修，買(mǎi)的時(shí)候承諾精裝修，樣板房很華麗，到真的交房的時(shí)候精裝修就變成毛坯了，或者用很多劣質(zhì)材料對(duì)付事兒。

于是民怨沸騰。

05

很多人說(shuō)是因?yàn)楦咧苻D(zhuǎn)背后的資金流出現(xiàn)了問(wèn)題，這是毋庸置疑的，房地產(chǎn)的高桿桿過(guò)不了資金短缺的日子，但從具體的執(zhí)行者來(lái)說(shuō)，高周轉(zhuǎn)背后的高強(qiáng)度超過(guò)了很多人的極限，沒(méi)有人能用百米沖刺的速度去完成一場(chǎng)馬拉松，碧桂園的管理問(wèn)題再被提起。

楊國(guó)強(qiáng)的三級(jí)火箭架構(gòu)無(wú)疑是高效的，就一個(gè)缺點(diǎn)：耗人。

如果再加上一個(gè)對(duì)細(xì)節(jié)窮追猛打的老板，那員工是很難做的。生不入x科，死不進(jìn)x大，生死不入碧桂園，真的不是說(shuō)說(shuō)而已。

貓哥問(wèn)一個(gè)碧桂園的伙計(jì)，壓力真的那么大嗎？他沉默無(wú)語(yǔ)，撩了撩頭發(fā)，“這么說(shuō)吧，哥入職一年，發(fā)際線高了一公分…….”

▌一是心累：

焦慮無(wú)處不在，因?yàn)闃I(yè)績(jī)不行肯定要被淘汰的，而且時(shí)間有限。

每月的總部高管會(huì)上，區(qū)域總們會(huì)按照業(yè)績(jī)數(shù)排座位，業(yè)績(jī)可觀的坐在前排，以此后推。結(jié)果清晰，壓力明顯。

每天早晨，楊國(guó)強(qiáng)、莫斌可以通過(guò)手機(jī)系統(tǒng)看見(jiàn)前一天碧桂園產(chǎn)生的所有數(shù)據(jù)，如各地投資、售房、收款情況等等，700多名地方項(xiàng)目總經(jīng)理乃至垂直條線人員，可以根據(jù)實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)，知道自己與考核指標(biāo)還差多遠(yuǎn)。

“紅綠燈”管理系統(tǒng)中，碧桂園4000多種業(yè)務(wù)都實(shí)現(xiàn)了流程管理，每一個(gè)業(yè)務(wù)的進(jìn)度都被設(shè)計(jì)了紅綠燈的預(yù)警時(shí)間。當(dāng)出現(xiàn)3個(gè)紅燈，業(yè)務(wù)相關(guān)人員會(huì)被職能中心負(fù)責(zé)人約談，一旦出現(xiàn)4個(gè)紅燈，等待你的是總裁莫斌的約談。”我們每天早上的習(xí)慣就是摸手機(jī)，看看業(yè)務(wù)進(jìn)度變色了沒(méi)有，有變色了的就趕緊抓緊。”這是碧桂園工作的日常，節(jié)點(diǎn)管理正變得越來(lái)越嚴(yán)苛，這保證了高執(zhí)行力。

▌二是身累：

在萬(wàn)科的離職群里，大家通常是你儂我儂，而碧桂園的離職群則抱怨頗多，即便是在職員工，也常常匿名吐槽，屢見(jiàn)不鮮。

抱怨加班是常事，除了畫(huà)圖紙的設(shè)計(jì)師被要求通宵出稿子之外，其他部門(mén)的員工一樣是超長(zhǎng)待機(jī)，員工培訓(xùn)的照片流出也透露了碧桂園的拼命加班文化：

于是就有了這個(gè)結(jié)果：

一線更慘，除了傳說(shuō)中風(fēng)風(fēng)火火的喝雞血之外，也有量化指標(biāo)逼著員工使勁干，比如全員掃街，讓很多人叫苦不迭。

06

本來(lái)旁觀的人也被牽扯其中，一類(lèi)是同行，一類(lèi)是老百姓。

碧桂園通過(guò)全員沖刺的方式完成業(yè)績(jī)爆發(fā)，對(duì)同業(yè)來(lái)說(shuō)則又愛(ài)又恨，貓哥問(wèn)過(guò)不少地產(chǎn)朋友，他們“撕了”碧桂園的心都有，因?yàn)椤麄兊墓疽泊蛩氵@么干！

去年11月，第一梯隊(duì)房企恒大曾下發(fā)董事局主席許家印簽發(fā)的文件，明確實(shí)施高周轉(zhuǎn)獎(jiǎng)勵(lì)及考核細(xì)則。今年5月，保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊表示，將向碧桂園學(xué)習(xí)項(xiàng)目周轉(zhuǎn)的一些做法，強(qiáng)調(diào)豪宅“高周轉(zhuǎn)”的泰禾，不斷在“院子系”去化周期上著力。

老板們當(dāng)然希望大干快上搶奪利潤(rùn)，而一幫職業(yè)經(jīng)理人則看到了無(wú)盡的加班，本來(lái)已經(jīng)累得半死不活了，突然旁邊還有個(gè)蒙眼狂奔的主兒，更可怕的是老板還要求趕上去……

罵街是一定的。

而罵得更狠的是老百姓，在很多人看來(lái)，碧桂園就是一個(gè)收割機(jī)。

因?yàn)槎ㄎ蝗木€甚至更基層的城市，市場(chǎng)容量小，碧桂園的策略是低價(jià)拿地，然后宣稱(chēng)提供一個(gè)“五星級(jí)的家”，然后當(dāng)?shù)刭?gòu)買(mǎi)力被迅速掃光，然后房?jī)r(jià)就有了新高度。連文藝小清新聚集的豆瓣都是一堆一堆對(duì)碧桂園的惡意：

于是有人提出問(wèn)題：碧桂園失控了嗎？

身負(fù)9000億的債務(wù)，又是嚴(yán)格調(diào)控的行業(yè)，央行的水都快溢出來(lái)了但很少流入地產(chǎn)商的手里，海外的評(píng)級(jí)在下降，這個(gè)渠道被堵死也很正常，失去了現(xiàn)金流，龐然大物轟然倒下也不鮮見(jiàn)。

楊國(guó)強(qiáng)有這種危機(jī)感，他曾說(shuō)，每天都在思考倒閉、做不下去會(huì)有什么結(jié)果？

從結(jié)果看，他還沒(méi)找到解決方案，而碧桂園的麻煩，可能才剛剛開(kāi)始。